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甘肅省公有住房和經濟住房上市交易管理暫行辦法

2018年7月10日  揚州刑事辯護律師   http://www.bjszgf.tw/
發布部門: 甘肅省人民政府
發布文號:


    第一條 為了規范本省已購公有住房和經濟適用住房上市交易行為,擴大居民住房消費,促進房地產市場的發展和存量住房的流通,滿足城市居民改善居住條件的需要,根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)、《甘肅省人民政府關于印發進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案的通知》(甘政發[1998]72號)和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部令第69號)等規定,制定本辦法。


    關聯法規:        

    第二條 本辦法適用于本省行政區域內已購公有住房和經濟適用住房首次上市交易的管理。


    第三條 省人民政府建設行政主管部門主管本省行政區域內的已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理工作。
  地區行署和自治州、市、縣人民政府房地產管理部門主管本行政區域內的已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理工作。
  省、地(州、市)、縣(市、區)住房制度改革領導小組辦公室具體辦理已購公房上市出售的準入資格審批手續。


    第四條 本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房(以下簡稱房改房),是指城市居民根據國家和縣級以上人民政府有關住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房,以及按照縣級以上人民政府指導價購買的經濟適用住房(含安居二程住房、解困房和集資合作建房)。
  房改房上市交易的形式包括買賣、租賃、交換、贈與、抵押等。


    第五條 具備下列條件的市、縣均可以開放房改房交易市場:
  (一)凡已按照個人申報、單位審核的程序,對購房家庭住房狀況進行了清房登記、建立了住房檔案,并經清房驗收合格;
  (二)已制定了房改房上市交易的具體實施辦法;
  (三)建立固定的房地產交易場所;
  (四)法律、法規規定的其他條件。


    第六條 已取得合法產權證書的房改房可以上市出售,但有下列情形之一的房改房不得上市出售。
  (一)已購公有住房超過其住房面積控制標準部分(不含公攤面積)未按規定以市場價補足差價的;
  (二)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
  (三)住房面積超過省人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
  (四)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
  (五)產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
  (六)已抵押且未經抵押權人書面同意出售的;
  (七)上市出售后形成新的住房困難的;
  (八)擅自改變房屋使用性質的;
  (九)省直副廳級、地區(州、市)副處級、縣(市、區)正科級以上行政、事業單位在職領導干部和國有企業(含國有控股公司)黨政正職領導干部(董事長、經理、廠長、黨委書記)購買的公有住房,在當地已購公有住房交易市場開放兩年內,未經批準不允許上市交易。
  (十)法律、法規以及縣級以上人民政府規定的其他不宜出售的。


    第七條 房屋產權發證面積按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》計算。房屋面積以房地產產權登記機關實際測定面積為準。
  房改房計價面積按房屋實得建筑面積計算,當實得建筑面積與購房面積不符的,以實得面積為準。實得建筑面積大于購房建筑面積的,既可向原產權單位補足購房款(在該購房職工住房面積控制標準范圍內的部分,按購房當年房改成本價,超過住房面積控制標準的部分按當年市場價)后上市出售,也可直接上市出售,按差額面積所取得純收入的50%向原產權單位交納。


    第八條 房改房上市出售的,房屋產權人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產交易管理部門提交下列材料:
  (一)房改辦審批同意的上市交易申請書;
  (二)房屋所有權證書;
  (三)財政售房款專用發票;
  (四)房屋產權人合法有效的身份證及戶籍證明;
  (五)己設定抵押權的房地產,應有抵押權人同意出售的書面意見;
  (六)法律、法規或者規章規定的其他證明材料。


    第九條 房地產交易管理部門對上市應提交材料的合法性進行審核,符合條件準予上市交易的,由房地產交易管理部門在受理后五個工作日內向原房屋產權單位發出優先購房書面通知,原房屋產權單位在收到通知七日內,未作出購買決定的視為放棄優先購買權。


    第十條 房改房上市交易應遵循自愿、公平、平等、合法的田原則。交易價格由雙方協商議定,并向房地產交易管理部門如買申報成交價,當成交價明顯偏低的,應經取得省建設行政主管部門資質的評估機構進行價格評估。


    第十一條 對尚未核發土地使用權證書的房改房需要上市出售的,房屋產權人可憑房屋所有權證書先行辦理交易過戶手續,辦理完房屋所有權轉移登記手續后三十日內由受讓人持變更后的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。辦理土地使用權證書,除土地變更登記費、工本費外、不得收取其他任何費用。


    第十二條 居民出售以標準價購買的公有住房所得售房款,在扣除已繳納的有關稅費和裝修費用后,余額由個人和原產權單位按各自的產權比例進行分配。


    第十三條 房改房出售應按規定交納下列稅費:
  (一)契稅:按交易金額的1.75%計征,由買方繳納。
  (二)印花稅:按交易金額的0.5‰由買賣雙方各自繳納。
  (三)個人所得稅:以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額,適應20%的比例稅率。
  個人出售已購公有住房,其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價,減去住房面積標準的經濟適用住房出售時的價款、原已支付超過住房面積標準的房價款、裝修費用、稅法規定的合理費用后的余額。個人出售的經濟適用住房(含安居工程住房、解困房和集資合作建房)其應納稅所得額為個人購買經濟適用住房的銷售價、減去出售時的經濟適用住房價款、原已支付裝修費用、向財稅部門繳納的稅費以及稅法規定的合理費用后的余額。
  對個人出售自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
  出售居住超過一年的已購公有住房和經濟適用住房,免繳營業稅;居住不足一年的,營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計數;普通住宅暫免繳納土地增值稅。
  (四)土地出讓金:按房地產交易額的1.5%收取土地出讓金。有關土地出讓金征收管理及返還的規定按省財政廳、省土地管理局、省建委[2000]甘財綜29號文件執行。
  土地出讓金由房地產交易管理部門代征,專項用于住房補貼。
  (五)房地產交易手續費、權屬登記費、產權證工本費按省物價局、省財政廳規定的項目及標準收取。


    第十四條 鼓勵城鎮居民家庭為改善居住條件,將房改房上市出售換購住房。己購公有住房出售前后各一年內,該戶庭又購進住房的(含異地購房),可視同住房交換。個人出售住房應繳納的個人所得稅稅款,應在辦理產權過戶手續前,以納稅保證金的形式向當地主管稅務機關或稅務機關委托的部門繳納,在收取納稅保證金時,應開具納稅保證金收據,并納入專戶儲存。個人出售現住房一年內重新購房的,按照購房金額大小相應退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個人所得稅繳入國庫。購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的,原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益)的,全部退還納稅保證金。個人出售現住房后一年內未重新購房的,所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
  購買期房在原住房出售后一年內不能竣工的,可向房地產管理部門和稅務機關申請延期,但延期不得超過一年。


    第十五條 房改房上市出售后,原個人交繳的維修基金和從公有住房售房款中提取的維修基金一并轉移到新的房屋產權人名下,繼續用于該房屋共用部位、共用設施的維修。


    第十六條 房改房上市出售后,該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房,也不得再購買經濟適用住房及其他政府提供優惠政策建設的住房。


    第十七條 房改房按照本辦法規定上市交易后再次進入市場交易的,按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規定執行。


    第十八條 房改房出租,必須依法到房地產交易管理部門登記備案,領取房屋租賃證。
  以標準價購買的公有住房,其租金收入按產權比例分配。原產權單位收取的與其所占產權比例相應的租金收益全部納入單位住房基金。
  以成本價購買的公有住房,其租金收入全部歸屬產權人所有。以標準價或成本價購買的公有住房出租,在同等條件下,原產權單位及其職工有優先承租權。


    第十九條 以成本價購買的公有住房交換或者贈與,應繳納有關稅費。
  交換或贈與以標準價購買的公有住房,應按照房改政策規定補交成本價與標準價的差額后,方可按照本條前款規定進行交換或贈與。


    第二十條 房改房上市出售、交換或贈與,其房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權隨之轉移。


    第二十一條 房改房設定抵押時,抵押額應依照有關規定扣除各項稅費后設定,并按規定到當地房地產管理部門辦理抵押登記。以標準價購買的公有住房設定抵押權時,抵押人應當出具原產權單位同意抵押的書面證明,抵押額不能超過所占產權的比例。


    第二十二條 房地產、房改、土地、財政、稅務等有關部門,對房地產交易管理應當按照簡政便民、分工協作的原則,在當地房地產交易市場現場辦公。一般應在1個月內辦完全部交易手續。各部門的主要職責是:
  (一)房地產管理部門負責宙查住房上市交易的條件、辦理房屋所有權轉移登記、組織協調現場辦公工作;
  (二)土地管理部門負責辦理土地使用權轉移登記;
  (三)財政、稅務部門分別負責土地出讓金的收繳和稅收工作。
  房地產管理部門應完善房地產交易市場的內部功能,加強對房地產市場管理,規范房地產中介行為,嚴肅資質管理,嚴查私下交易和無資質而從事房地產中介服務,并組織好已取得省建設行政主管部門資質的房地產中介機構進場為交易人提供房地產價格評估,供求信息和優質的代理服務。


    第二十三條 對違反本辦法第 條規定,弄虛作假、私下交易的,由房地產管理部門處以10000元以上30000元以下罰款,并依法追究當事者的法律責任。


    第二十四條 對違反本辦法第 十六條規定,該戶家庭又以非法手段按照成本價或者標準價購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的房屋的,由房地產管理部門責令其退回所購房屋或者按照商品房市場價格補齊房價款,可并處10000元以上30000元以下罰款。


    第二十五條 有關管理部門工作人員玩忽職守,濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的,由其所在單位或紀檢監察機關給予行政處分;情節嚴重、構成犯罪的,依法追究刑事責任。


    第二十六條 各地可根據本辦法制定上市交易的具體實施辦法。本辦法出臺前經批準已開放市場的試點縣(市、區),即可以按原試點辦法進行,亦可按本辦法進行規范。
  本辦法執行中的具體問題,由省人民政府建設行政主管部門解釋。


    第二十七條 本辦法自發布之日起施行,本省過去有關規定與辦法不一致的,以本辦法為準。

 

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